Was passiert beim Verkauf mit dem Mietvertrag?
Er läuft unverändert weiter. „Kauf bricht nicht Miete“: Mit dem Eigentumswechsel übernimmt der Käufer alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (Paragraf 566 BGB). Miete, Laufzeit und Kündigungsschutz bleiben, wie sie sind. Eigentümer und damit Vermieter wird der Käufer erst mit seiner Eintragung im Grundbuch, nicht schon am Notartermin.
Auch in die Rechte und Pflichten aus der Mietkaution tritt der Käufer ein. Bekommt der Mieter die Kaution bei seinem Auszug vom Käufer nicht zurück, bleiben Sie als Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet (Paragraf 566a BGB). Erfüllt der Käufer andere Pflichten als Vermieter nicht, haften Sie für den Schaden wie ein Bürge. Davon werden Sie frei, wenn Sie den Mietern den Eigentumswechsel mitteilen und diese nicht zum ersten zulässigen Termin kündigen (Paragraf 566 Absatz 2 BGB). Wie die Kaution übergeben wird, gehört deshalb in den Kaufvertrag; die Einzelheiten klären Sie bitte mit Ihrem Notar.
Müssen Mieter Besichtigungen zulassen?
Ja, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden und im Rahmen bleiben. Ein allgemeines Recht, die Wohnung zu betreten, hat ein Vermieter nicht: Der Bundesgerichtshof verlangt einen konkreten sachlichen Grund und eine Vorankündigung (Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13). Bei einem geplanten Verkauf darf nach Haus & Grund mit Kaufinteressenten oder einem Makler besichtigt werden; der Käufer selbst hat ein eigenes Besichtigungsrecht erst, wenn er im Grundbuch steht.
Spätestens bei der Besichtigung muss Kaufinteressenten ein Energieausweis vorgelegt werden, auch bei vermieteten Wohnungen; ausgenommen sind derzeit unter anderem Baudenkmäler (Paragrafen 79 und 80 Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Nach Angaben der Verbraucherzentrale brauchen ab 2027 auch denkmalgeschützte Gebäude einen Ausweis.
Welche Frist für die Ankündigung gilt, hängt nach Haus & Grund vom Anlass ab. Als Orientierung nennt der Verband:
- Ankündigung mit Angabe des Grundes, in der Praxis mindestens 48 Stunden vorher; bei nicht dringenden Anlässen haben Gerichte auch schon weniger als eine Woche als zu kurz angesehen
- Termine zu ortsüblichen Zeiten, werktags etwa von 10 bis 18 Uhr, Samstag eingeschlossen
- keine Massenbesichtigungen
- Fotos und Videos nur mit Zustimmung der Mieter
- passt ein Termin nicht, schlagen die Mieter einen Ersatztermin vor
Wann darf der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Frühestens, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht; vorher kann er nicht wirksam kündigen. Er braucht dann ein berechtigtes Interesse, etwa weil er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Paragraf 573 BGB). Die Kündigung muss schriftlich sein und den Grund nennen. Haben Sie oder ein früherer Vermieter im Mietvertrag wirksam auf Eigenbedarfskündigungen verzichtet, gilt das auch für den Käufer.
Danach gilt die gesetzliche Frist: rund drei Monate, nach fünf und nach acht Jahren seit dem Einzug jeweils drei Monate mehr (Paragraf 573c BGB). Die Mieter können widersprechen, wenn der Auszug für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre (Paragraf 574 BGB).
Länger dauert es in zwei Fällen. Wurde das Haus erst nach dem Einzug der Mieter in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gilt nach dem Verkauf eine Sperrfrist von drei Jahren; die Länder können sie für bestimmte Gemeinden auf bis zu zehn Jahre verlängern (Paragraf 577a BGB). Eine solche Sperrfrist gilt auch, wenn eine Personengesellschaft oder mehrere Käufer gemeinsam kaufen, außer sie gehören zur selben Familie oder zum selben Haushalt. Ob eine Kündigung im Einzelfall möglich ist, klären Sie bitte mit Ihrem Anwalt.
Wann haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in einem Sonderfall: wenn an der Wohnung erst nach dem Einzug der Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und Sie an einen Dritten verkaufen (Paragraf 577 BGB). Verkaufen Sie an Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts, besteht es nicht.
Besteht das Vorkaufsrecht, erfahren die Mieter den Inhalt des Kaufvertrags und werden über ihr Recht unterrichtet. Sie haben dann zwei Monate Zeit, es schriftlich auszuüben, und kaufen zu denselben Bedingungen wie Ihr Käufer (Paragrafen 464, 469 und 577 BGB). Beim Verkauf eines ganzen, nicht aufgeteilten Mehrfamilienhauses entsteht es nach dem Bundesgerichtshof im Grundsatz nur, wenn Sie sich im Vertrag selbst zur Aufteilung verpflichten und die künftige Wohnung darin bestimmt oder bestimmbar ist (Urteil vom 22. November 2013, V ZR 96/12). Wie das im Kaufvertrag berücksichtigt wird, klären Sie bitte mit Ihrem Notar.
Was, wenn der Mieter nicht ausziehen will?
Dann bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund, denn ein Vermieter kann nur bei berechtigtem Interesse kündigen; eine Kündigung, um mehr Miete zu erzielen, ist ausgeschlossen (Paragraf 573 BGB). Eine Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter sonst erhebliche Nachteile erleiden würde, und sie darf sich nicht auf einen Verkauf nach Aufteilung in Eigentumswohnungen stützen. Soll die Wohnung frei werden, geht das vor allem einvernehmlich, mit einem Mietaufhebungsvertrag, dessen Bedingungen beide Seiten im gesetzlichen Rahmen frei vereinbaren; Haus & Grund rät, ihn nicht nur mündlich zu schließen.
Zieht ein Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht aus, dürfen Sie nicht eigenmächtig räumen, das kann sogar strafbar sein. Über die Räumung entscheidet das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (Paragraf 29a Zivilprozessordnung, Paragraf 23 Gerichtsverfassungsgesetz), für die Stadt Saarbrücken das Amtsgericht Saarbrücken. Es kann dem Mieter eine Räumungsfrist geben (Paragraf 721 Zivilprozessordnung). Den Weg dorthin besprechen Sie bitte mit Ihrem Anwalt.
Welche Unterlagen brauchen Käufer und Banken?
Vor allem die Unterlagen zu den Mieteinnahmen, denn danach rechnen Käufer und Banken. Vorbereiten müssen Sie dafür nichts, die Unterlagen besorgen wir. Zu Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundrissen kommen bei vermieteten Immobilien:
- alle Mietverträge mit Nachträgen und Vereinbarungen über Mieterhöhungen
- eine Mieterliste mit Fläche, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Mietbeginn je Einheit
- die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Nachweise über die Mietkautionen
- Angaben zu Mietrückständen, Kündigungen oder laufenden Streitigkeiten
Wer kauft vermietete Wohnungen und Häuser?
Vor allem Kapitalanleger, die wegen der laufenden Miete kaufen. Sie rechnen mit Mietvertrag, Zustand und Kaufnebenkosten; dazu gehört im Saarland die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent des Kaufpreises. Welche Käufer zu Ihrer Immobilie passen, hängt von Mietvertrag, Lage und Zustand ab; das sehen wir uns bei der Bewertung vor Ort an.
Viele vermietete Mehrfamilienhäuser verkaufen wir ohne öffentliches Inserat an vorgemerkte Käufer aus unserem Netzwerk; mehr dazu unter Mehrfamilienhaus verkaufen.
Zu den Steuern: Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn steuerpflichtig sein (Paragraf 23 Einkommensteuergesetz); die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift bei vermieteten in der Regel nicht. Ob in Ihrem Fall Steuern anfallen, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.