Darf ich eine Immobilie unsaniert verkaufen?
Ja. Beim Verkauf verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz von Ihnen als Verkäufer vor allem, Kaufinteressenten einen Energieausweis vorzulegen (Paragraf 80 GModG).
Entscheidend ist Offenheit. Im Kaufvertrag kann die Haftung für Mängel ausgeschlossen werden. Darauf kann sich ein Verkäufer aber nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (Paragraf 444 BGB). Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden, dass es nicht stets genügt, Unterlagen bereitzustellen: Über wichtige Umstände, die bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbar sind, muss der Verkäufer unter Umständen gesondert aufklären (V ZR 77/22). Wie der Kaufvertrag formuliert wird, klären Sie bitte mit Ihrem Notar.
Sagen Sie uns deshalb von Anfang an, was Sie über den Zustand wissen, zum Beispiel:
- bekannte Schäden, etwa Feuchtigkeit, undichte Stellen am Dach oder Probleme mit Leitungen
- Art und Alter der Heizung
- Arbeiten der vergangenen Jahre, etwa an Dach, Fenstern oder Heizung
Was hat sich mit dem neuen Heizungsgesetz geändert?
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien arbeiten, ist gestrichen, ebenso das Betriebsverbot für ältere Heizkessel (bisher Paragraf 72). Einen Austausch allein wegen des Alters sieht das GModG damit nicht mehr vor. Vorgaben zur Art der Heizung greifen, wenn eine Heizung ersetzt wird (Paragraf 42 GModG).
Wer eine Heizung ersetzt, kann unter anderem wählen: Wärmepumpe, Anschluss an ein Wärmenetz, Biomasse, Hybridheizung oder wieder Gas und Öl. Für eine Gas- oder Ölheizung, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut wird, gilt die sogenannte Biotreppe: Ein Teil der Wärme muss aus Biomethan, Bioöl oder bestimmten Arten von Wasserstoff stammen, ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 15, ab 2035 30 und ab 2040 60 Prozent. Verantwortlich ist in der Regel der Eigentümer des Gebäudes (Paragraf 43). Bis 1. Dezember 2026 soll die Bundesregierung zudem ein Gesetz vorlegen, nach dem Anbieter von Gas, Öl und Flüssiggas die Brennstoffe für Gebäude ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umstellen müssen (Paragraf 42a).
Was kommt nach dem Kauf auf den Käufer zu?
Zwei Nachrüstpflichten bleiben bestehen. Oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, müssen gedämmt werden, wahlweise das Dach darüber (Paragraf 35 GModG). Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen ebenfalls gedämmt werden (Paragraf 69).
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, gelten diese Pflichten erst nach dem ersten Eigentümerwechsel seit diesem Tag; der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit. Bei anderen Gebäuden, auch bei Mehrfamilienhäusern, gibt es diese Schonfrist nicht.
Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss bis Ende 2026 nach Übergabe des Energieausweises ein Beratungsgespräch mit einem Aussteller von Energieausweisen führen, wenn es kostenlos angeboten wird (Paragraf 80 Absatz 4); ab 1. Januar 2027 entfällt diese Pflicht. Förderung für eine neue Heizung können Käufer als Privatpersonen bei der KfW beantragen, sobald mindestens eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht, und zwar vor Beginn der Arbeiten. Der Feuerstättenbescheid des Bezirksschornsteinfegers gilt auch für den neuen Eigentümer. Was im Einzelfall gilt, klären Käufer bitte mit einer Energieberatung oder ihrem Anwalt.
Welchen Energieausweis brauche ich, und was ändert sich 2027?
Sie brauchen einen gültigen Energieausweis; er gilt zehn Jahre (Paragraf 79 GModG). Bis Ende 2026 ist für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, außer das Gebäude erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (Paragraf 80). Baudenkmäler sind bis dahin von der Ausweispflicht beim Verkauf ausgenommen.
Den Ausweis legen Sie oder wir als Makler spätestens bei der Besichtigung vor, ein deutlich sichtbarer Aushang genügt. Nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer ihn oder eine Kopie. Wer den Ausweis nicht oder zu spät vorlegt, riskiert ein Bußgeld (Paragraf 108).
Ab 1. Januar 2027 wird der Energieausweis digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Verlangen des Eigentümers auch auf Papier. Den Bedarfsausweis schreibt das Gesetz beim Verkauf dann nur noch für Nichtwohngebäude vor, und die bisherige Ausnahme für Baudenkmäler in Paragraf 79 entfällt. Immobilienanzeigen nennen bei neuen Ausweisen unter anderem das Ausstellungsdatum und den Primärenergiebedarf; für Ausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, bleiben die bisherigen Angaben maßgeblich.
Vor dem Verkauf sanieren oder nicht?
Eine feste Regel gibt es nicht. Große Maßnahmen wie eine neue Heizung, eine Dämmung oder neue Fenster brauchen Planung, Zeit und Geld. Käufer, die selbst sanieren wollen, können nach eigenen Plänen entscheiden und Fördermittel selbst beantragen.
Wer kurz vor dem Verkauf noch eine Gas- oder Ölheizung einbauen lässt, verkauft eine Anlage, für die ab 2029 die Biotreppe gilt. Den Zustand Ihrer Immobilie nehmen wir bei der kostenlosen Erstbewertung vor Ort auf. Steuerliche Fragen zu Sanierungskosten klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
- Kleine Reparaturen: auf Wunsch über Handwerker aus unserem Netzwerk
- Große Maßnahmen: längere Planung, Förderantrag vor Beginn der Arbeiten
- Unverändert verkaufen: offene Beschreibung des Zustands, Käufer planen selbst
Was bedeutet der Wärmeplan für Saarbrücken?
Er ist eine Orientierung, keine Pflicht. Der Stadtrat hat die kommunale Wärmeplanung im Juni 2026 beschlossen; sie ist eine strategische Fachplanung und rechtlich nicht verbindlich. Einen Anspruch auf Anschluss an ein Wärmenetz begründet sie nicht. Empfohlen wird ein weiterer Ausbau der Fernwärme in der Innenstadt und in dicht bebauten Quartieren; in weniger dicht besiedelten Bereichen gelten Wärmepumpen mit Photovoltaik als geeignete Lösung.
Über die Adresssuche auf der Seite der Stadt lässt sich prüfen, in welchem Gebiet eine Immobilie liegt. Laut Stadt wurden rund 83 Prozent der Saarbrücker Gebäude vor 1979 errichtet. Für kleinere Gemeinden im Umland mit höchstens 100.000 Einwohnern gilt als Frist für ihren Wärmeplan der 30. Juni 2028 (Paragraf 4 Wärmeplanungsgesetz).
Mehrfamilienhaus: Welche Heizungsregeln gelten zusätzlich?
In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen gelten weitere Pflichten. Heizungen mit Wasser als Wärmeträger, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis 30. September 2027 geprüft und optimiert werden (Paragraf 60b GModG). Nach dem Einbau einer neuen Heizung ist ein hydraulischer Abgleich Pflicht (Paragraf 60c).
Bei vermieteten Wohnungen kommt die Kostenteilung hinzu: Wird nach dem 29. Juli 2026 eine Gas- oder Ölheizung eingebaut, tragen Vermieter und Mieter ab 2028 die CO2-Kosten dieser Heizung und bei Gas die Netzentgelte je zur Hälfte, ab 2029 auch die Kosten des vorgeschriebenen Bioanteils bis zu einem Anteil von 30 Prozent (Paragraf 5a Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). Was das für Ihre Zahlen bedeutet, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung oder Ihrem Anwalt. Mehr zum Verkauf solcher Häuser lesen Sie unter Mehrfamilienhaus verkaufen.