Was ist nach dem Erbfall zuerst zu tun?
Zuerst klären Sie, ob Sie das Erbe annehmen, danach besorgen Sie den Erbnachweis. Ausschlagen ist nur binnen sechs Wochen möglich; die Frist beginnt in der Regel, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Erbenstellung wissen. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder sind Sie bei Fristbeginn im Ausland, etwa in Frankreich oder Luxemburg, beträgt die Frist sechs Monate (Paragraf 1944 BGB). Ist der Nachlass womöglich überschuldet, klären Sie das bitte vorher mit Ihrem Notar oder Anwalt.
Ohne Testament oder bei einem handschriftlichen Testament brauchen Sie für den Verkauf in der Regel einen Erbschein. Bei einem notariellen Testament oder Erbvertrag genügen meist eine beglaubigte Abschrift und das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (Paragraf 35 Grundbuchordnung). Nachlassgericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte (Paragraf 343 FamFG), für die Stadt Saarbrücken also das Amtsgericht Saarbrücken. Einen gemeinschaftlichen Erbschein kann ein Miterbe für alle beantragen, beim Nachlassgericht oder bei jedem Notar in Deutschland.
- Erbe annehmen oder fristgerecht ausschlagen
- Erbschein beantragen oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll bereithalten
- Erbschaft mit Immobilie binnen drei Monaten dem Finanzamt anzeigen (siehe Steuern)
- Steht die Immobilie leer, mit dem Gebäudeversicherer sprechen: Nach den Musterbedingungen der Versicherer kann Leerstand eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung sein.
Müssen Erben sich vor dem Verkauf ins Grundbuch eintragen lassen?
Nicht zwingend. Für die Umschreibung auf den Käufer verlangt das Gesetz keine vorherige Eintragung der Erben (Paragraf 40 Grundbuchordnung); welche Reihenfolge bei Ihnen passt, klärt der Notar. Unabhängig davon kann das Grundbuchamt die Erben auffordern, das Grundbuch berichtigen zu lassen. Solange berechtigte Gründe vorliegen, soll es damit warten (Paragraf 82 Grundbuchordnung).
Geht der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall ein, kostet die Eintragung der Erben keine Gerichtsgebühr, auch wenn sie erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden (Gerichts- und Notarkostengesetz, Nummer 14110). Im Saarland bearbeitet das Saarländische Grundbuchamt beim Amtsgericht Saarbrücken die Grundbücher aller Grundstücke im Land. Es bietet einen Vordruck für die Berichtigung nach einem Todesfall an, und Einsicht ins Grundbuch ist auf Anfrage per E-Mail auch von zu Hause aus möglich.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja. Erben können über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen (Paragraf 2040 BGB). Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft, wirken deshalb alle Miterben am Verkauf mit, auch wer nur einen kleinen Erbteil hat. Dafür brauchen alle dieselben Informationen und einen Wert, den jeder nachvollziehen kann.
Ist es ein vermietetes Mehrfamilienhaus, lesen Sie auch Mehrfamilienhaus verkaufen.
Was tun, wenn ein Erbe nicht verkaufen will?
Zuerst miteinander reden, möglichst auf Grundlage eines nachvollziehbaren Werts. Scheitert das, bleiben die Auszahlung, der Verkauf eines Erbteils und als letzter Weg die Teilungsversteigerung.
Bei einer Auszahlung übernimmt ein Erbe die Immobilie und zahlt die anderen aus. Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn Miterben ein Grundstück aus dem Nachlass zur Teilung des Nachlasses erwerben (Paragraf 3 Grunderwerbsteuergesetz); die übrigen steuerlichen Folgen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung. Ein Miterbe kann auch seinen Anteil am gesamten Nachlass notariell verkaufen, nicht aber nur seinen Anteil an der Immobilie. Verkauft er an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht mit einer Frist von zwei Monaten (Paragrafen 2033 und 2034 BGB).
Bleibt es beim Nein, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen, soweit der Verstorbene das nicht im Testament ausgeschlossen hat; dann geht es nur aus wichtigem Grund (Paragrafen 2042, 2044 und 749 BGB). Bei einem Grundstück geschieht das durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (Paragraf 753 BGB). Wie dieses Verfahren abläuft und welche Wege es davor gibt, steht im Ratgeber Teilungsversteigerung vermeiden.
Verkaufen oder behalten: Wie finden Erben einen fairen Wert?
Mit einer Bewertung, die alle Erben nachvollziehen können. Wir sehen uns die Immobilie vor Ort an und erklären den Wert, auch anhand von Verkäufen ähnlicher Immobilien in der Umgebung. Das ist kostenlos und unverbindlich, auch wenn Sie uns danach nicht beauftragen, etwa weil ein Erbe die Immobilie übernimmt. Mehr zur Immobilienbewertung.
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen eigenen Wert an. Ist der tatsächliche Wert niedriger, können Erben das nachweisen; als Nachweis nennt das Gesetz ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen und unter Umständen einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag erzielt wurde (Paragraf 198 Bewertungsgesetz). Unsere Einschätzung ist kein solches Gutachten. Ob ein Nachweis für Sie infrage kommt, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Für den Verkauf brauchen Sie in der Regel einen Energieausweis, den Verkäufer oder Makler Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen müssen (Paragraf 80 Gebäudemodernisierungsgesetz, Stand Oktober 2026). Fehlt er, geben wir ihn auf Wunsch in Auftrag. Für Erben, die behalten, ist Paragraf 35 desselben Gesetzes wichtig: Bei einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, muss nach einem Eigentümerwechsel der neue Eigentümer binnen zwei Jahren eine oberste Geschossdecke dämmen, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. Ob und ab wann das bei Ihnen greift, klärt eine Energieberatung.
Welche Steuern spielen beim Verkauf einer geerbten Immobilie eine Rolle?
Vor allem zwei, und sie sind getrennt zu sehen: die Erbschaftsteuer auf das Erbe und unter Umständen Einkommensteuer auf einen Gewinn beim Verkauf.
Gehört eine Immobilie zum Erbe, ist der Erwerb dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen, nachdem Sie davon erfahren haben, auch wenn ein Gericht oder Notar das Testament eröffnet hat (Paragraf 30 Erbschaftsteuergesetz). Die Erbschaftsteuer für das Saarland bearbeitet seit 2015 das Finanzamt Kusel-Landstuhl in Rheinland-Pfalz.
Eine Erbschaft gilt steuerlich nicht als Anschaffung. Für die Zehnjahresfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften zählt deshalb der Kauf durch den Verstorbenen; der Erbfall startet die Frist nicht neu (Paragraf 23 Einkommensteuergesetz und Hinweise der Finanzverwaltung dazu). Ausnahmen gelten unter anderem für selbst genutzte Immobilien. Klären Sie das bitte vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung.
Was bedeutet ein Bergschadenverzicht im Grundbuch?
Er kann die Finanzierung des Käufers erschweren und sollte deshalb früh bekannt sein. Im Saarland stehen in Abteilung II mancher Grundbücher Bergschadenverzichte oder Vorkaufsrechte, etwa zugunsten der RAG. Nach Angaben der RAG müssen Käufer diese Rechte übernehmen oder ihre Löschung anstreben, und finanzierende Banken stören sich mitunter daran.
Für Rechte, die ihr zustehen, prüft die RAG auf Antrag im Einzelfall, ob sie sie gegen einen Wertausgleich löscht oder der finanzierenden Bank den Vorrang einräumt; ihre Ansprechpartner für das Saarland sitzen in Friedrichsthal. Kostenfrei informiert die Stabsstelle Bergschäden beim Landtag des Saarlandes, unter anderem zur Löschung solcher Verzichte und zur Einsicht in Schadensakten bei Hausverkäufen. Den Grundbuchauszug besorgen wir zu Beginn, so fällt ein solcher Eintrag früh auf.