Teilungs­versteigerung vermeiden. Gemeinsam verkaufen.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, mit der eine Gemeinschaft an einer Immobilie aufgelöst wird (Paragrafen 180 bis 185 Zwangsversteigerungsgesetz, ZVG). Sie kommt infrage, wenn sich mehrere Eigentümer nicht einigen, etwa Erben oder getrennte Ehepaare. Grundlage ist das Recht jedes Miteigentümers, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen; bei Grundstücken geschieht das durch Versteigerung und Teilung des Erlöses (Paragrafen 749 und 753 BGB).

Versteigert wird immer die ganze Immobilie, nicht nur der Anteil des Antragstellers, und zwar auch gegen den Willen der übrigen Eigentümer.

Wer kann sie beantragen, und welches Gericht ist zuständig?

Jeder Miteigentümer und jeder Miterbe, einen Vollstreckungstitel braucht er nicht (Paragraf 181 ZVG). Er muss als Eigentümer im Grundbuch stehen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers sein, nachgewiesen etwa mit einem Erbschein. Hat der Erblasser die Auseinandersetzung im Testament ausgeschlossen oder haben die Eigentümer das vereinbart, kann die Aufhebung nur aus wichtigem Grund verlangt werden (Paragrafen 749 und 2044 BGB); ob das bei Ihnen greift, klären Sie bitte mit Ihrem Anwalt.

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt (Paragraf 1 ZVG). Für Saarbrücken, Friedrichsthal, Kleinblittersdorf, Quierschied, Riegelsberg und Sulzbach ist dies das Amtsgericht Saarbrücken; sein Versteigerungsgericht sitzt in der Bertha-von-Suttner-Straße 5. Für Völklingen, Püttlingen, Großrosseln und Heusweiler ist es das Amtsgericht Völklingen. Im Saarpfalz-Kreis sind es die Amtsgerichte St. Ingbert (St. Ingbert, Mandelbachtal) und Homburg (Homburg, Bexbach, Blieskastel, Gersheim, Kirkel).

Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

Im Kern wie eine Zwangsversteigerung: Antrag, Anordnung, Verkehrswert, öffentlicher Termin, Zuschlag und Verteilung. Einen Mindestpreis in Höhe des Verkehrswerts gibt es nicht. Im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das höchste Gebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte nicht die Hälfte des Verkehrswerts erreicht (Paragraf 85a ZVG). Wurde der Zuschlag deshalb versagt, gilt im nächsten Termin keine solche Wertgrenze mehr. Wie lange das Verfahren dauert, hängt vom Gericht und vom Einzelfall ab.

• Antrag beim Amtsgericht: Ein formloses Schreiben genügt.
• Anordnung: Das Gericht ordnet die Versteigerung an und lässt einen Vermerk ins Grundbuch eintragen (Paragraf 19 ZVG).
• Verkehrswert: Meist beauftragt das Gericht einen Sachverständigen und setzt den Wert danach fest (Paragraf 74a ZVG).
• Termin: Er muss in der Regel mindestens sechs Wochen vorher bekannt gemacht werden (Paragraf 43 ZVG). Das Amtsgericht Saarbrücken veröffentlicht Termine nach eigenen Angaben meist sechs bis acht Wochen vorher, unter anderem im ZVG-Portal und an der Gerichtstafel.
• Verteilung: Aus dem Erlös werden zuerst die Kosten des Verfahrens entnommen (Paragraf 109 ZVG). Den Überschuss erhalten die bisherigen Eigentümer nur, wenn sie sich über die Aufteilung einig sind; sonst wird er hinterlegt.

Was gilt für Erbengemeinschaften und bei Scheidung?

Erben können eine Immobilie aus dem Nachlass nur gemeinsam verkaufen (Paragraf 2040 BGB). Stimmt einer nicht zu, ist ein freier Verkauf nicht möglich, und jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen (Paragraf 2042 BGB). Was Erben sonst klären müssen, steht im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.

Für Ehepaare gelten zwei Besonderheiten. Leben die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand und ist der Anteil an der Immobilie nahezu das ganze Vermögen des Antragstellers, braucht schon der Antrag die Zustimmung des anderen (Paragraf 1365 BGB; Bundesgerichtshof, V ZB 102/06). Gehört die Immobilie nur den beiden, stellt das Gericht das Verfahren außerdem auf Antrag ein, wenn sonst das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet wäre; das gilt auch nach der Scheidung (Paragraf 180 Absatz 3 ZVG). Ob das in Ihrem Fall greift, klären Sie bitte mit Ihrem Anwalt. Was getrennte Paare sonst klären sollten, steht im Ratgeber Immobilie verkaufen bei Trennung oder Scheidung.

Warum ist ein gemeinsamer Verkauf meist besser?

Weil die Eigentümer beim freien Verkauf Preis, Zeitpunkt und Bedingungen gemeinsam festlegen und Käufer die Immobilie vorher besichtigen können. Bei der Versteigerung entscheidet dagegen das höchste Gebot im Termin. Ein bestimmtes Ergebnis garantiert allerdings kein Weg.

Außerdem gilt bei der Versteigerung:

• Bieter können die Immobilie in der Regel nur besichtigen, wenn Eigentümer oder Bewohner sie hereinlassen; das Gericht kann ihnen keinen Zugang verschaffen.
• Eingetragene Belastungen bleiben in der Regel bestehen und gehen auf den Ersteher über, auch wenn keine Schuld mehr dahintersteht. Je höher die Belastung, desto geringer die Erfolgsaussicht.
• Gericht und Gutachten kosten Geld; die Verfahrenskosten werden vorab aus dem Erlös entnommen.
• Termin und Immobilie werden öffentlich bekannt gemacht, und jeder kann beim Termin zuschauen.

Wie kommen Miteigentümer zu einer Einigung?

Über einen Wert, den alle nachvollziehen können, und einen der folgenden Wege, die Sie mit Notar, Anwalt und Steuerberatung gestalten. Wie wir den Wert ermitteln, steht unter Immobilienbewertung. Ob dabei Steuern anfallen, etwa wegen der Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte (Paragraf 23 Einkommensteuergesetz), klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

• Gemeinsam verkaufen: Alle Eigentümer schließen den Kaufvertrag beim Notar und legen vorher fest, wie der Erlös verteilt wird. Wie ein Verkauf mit uns abläuft, steht unter Immobilie verkaufen.
• Einer übernimmt: Ein Eigentümer zahlt die anderen aus; der Vertrag muss notariell beurkundet werden (Paragraf 311b BGB). Grunderwerbsteuer fällt in bestimmten Fällen nicht an, etwa zwischen Ehegatten, zwischen früheren Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung oder zwischen Miterben bei der Teilung des Nachlasses (Paragraf 3 Grunderwerbsteuergesetz).
• Erbteil verkaufen: Ein Miterbe kann seinen Anteil am Nachlass notariell verkaufen; verkauft er an Dritte, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht (Paragrafen 2033 und 2034 BGB).
• Mediation: Eine neutrale Person ohne Entscheidungsbefugnis hilft den Beteiligten, freiwillig eine gemeinsame Lösung zu finden (Paragraf 1 Mediationsgesetz).

Der Antrag ist gestellt: Was ist jetzt noch möglich?

Ein gemeinsamer Verkauf bleibt möglich. Wer die Versteigerung beantragt hat, kann den Antrag zurücknehmen; dann wird das Verfahren aufgehoben (Paragraf 29 ZVG). Er kann auch bewilligen, dass das Verfahren vorläufig ruht, etwa solange ein Verkauf vorbereitet wird; eine dritte solche Bewilligung gilt als Rücknahme (Paragraf 30 ZVG). Jeder andere Eigentümer kann dem Verfahren allerdings auch beitreten und wird dann selbst Antragsteller.

Die übrigen Eigentümer können beantragen, das Verfahren für höchstens sechs Monate einzustellen, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint; das ist einmal wiederholbar (Paragraf 180 Absatz 2 ZVG). Die Frist dafür beträgt zwei Wochen ab Zustellung des gerichtlichen Hinweises (Paragraf 30b ZVG). Solche Einstellungen verschaffen Zeit, verhindern die Versteigerung aber in der Regel nicht. Fristen und Aussichten klären Sie bitte mit Ihrem Anwalt.