Verkaufen, übernehmen oder vermieten?
Alle drei Wege setzen voraus, dass Sie sich einigen; sie unterscheiden sich vor allem beim Kredit. Bei einem gemeinsamen Verkauf wird der Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst, den Rest teilen Sie unter sich auf. Über die Immobilie als Ganzes können Miteigentümer nur gemeinsam verfügen (Paragraf 747 BGB), deshalb schließen Sie beide den Kaufvertrag beim Notar.
Will einer von Ihnen die Immobilie behalten, kauft er dem anderen in der Regel seinen Anteil ab. Vereinbaren Sie dabei, dass er den gemeinsamen Kredit allein übernimmt, wird das gegenüber der Bank erst mit ihrer Genehmigung wirksam; verweigert sie die Genehmigung, gilt die Schuldübernahme als nicht erfolgt (Paragraf 415 BGB).
Beim Vermieten bleiben Sie beide Eigentümer und Kreditnehmer. Die Verwaltung, also auch die Vermietung, steht Ihnen gemeinschaftlich zu (Paragraf 744 BGB), und verkaufen können Sie später wieder nur zusammen. Wird vermietet, kann außerdem ein späterer Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig werden, mehr dazu unten bei der Spekulationsfrist.
Vor oder nach der Scheidung verkaufen?
Sie müssen nicht bis zur Scheidung warten. Das Trennungsjahr ist in der Regel eine Voraussetzung für die Scheidung (Paragrafen 1565 und 1566 BGB), nicht für den Verkauf. Sind Sie sich einig, können Sie jederzeit verkaufen. Der Zeitpunkt kann aber Folgen haben.
Ohne Ehevertrag leben Ehepaare in der Zugewinngemeinschaft (Paragraf 1363 BGB). Für den Zugewinnausgleich zählt das Vermögen an dem Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird (Paragraf 1384 BGB). Ob dann die Immobilie oder schon der Erlös in die Rechnung eingeht und was daraus folgt, klären Sie bitte mit Ihrem Anwalt für Familienrecht.
Steht die Immobilie in der Zugewinngemeinschaft nur auf einen von Ihnen im Grundbuch, kann er für den Verkauf trotzdem die Einwilligung des anderen brauchen, wenn sie sein Vermögen im Ganzen ausmacht (Paragraf 1365 BGB). Wer während der Trennung in der Immobilie wohnen darf, regelt für Ehepaare Paragraf 1361b BGB; wer sie dem anderen überlassen hat, kann unter Umständen eine Vergütung für die Nutzung verlangen. Für unverheiratete Paare gelten diese Regeln nicht; als Miteigentümer bilden sie in der Regel eine Gemeinschaft nach Bruchteilen (Paragrafen 741 ff. BGB).
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
Er bleibt bestehen, bis er abgelöst ist oder die Bank einer Änderung zustimmt. Haben Sie ihn gemeinsam aufgenommen, kann die Bank die ganze Summe von jedem von Ihnen verlangen, auch nach der Scheidung (Gesamtschuldner, Paragrafen 421 und 427 BGB).
Beim Verkauf wird die Restschuld aus dem Kaufpreis bezahlt. Einen Kredit mit festem Zins können Sie vorzeitig kündigen, wenn Sie die beliehene Immobilie verkaufen wollen; der Bank müssen Sie dann aber den Schaden ersetzen, die Vorfälligkeitsentschädigung (Paragraf 490 Absatz 2 BGB). Sind seit der vollständigen Auszahlung oder seit einer späteren neuen Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung mehr als zehn Jahre vergangen, können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne dass der Bank ein Ausgleich zusteht (Paragraf 489 BGB).
Fragen Sie Ihre Bank deshalb früh nach Restschuld, Zinsbindung und Vorfälligkeitsentschädigung; die Zahlen gehören in die Entscheidung, ob verkauft oder übernommen wird.
Wer bewertet die Immobilie bei einer Scheidung?
Das kann ein Makler, ein Sachverständiger oder der Gutachterausschuss sein. Für eine Einigung kann eine Einschätzung des Marktwerts genügen, die Sie beide nachvollziehen können. Wir erstellen sie vor Ort kostenlos und unverbindlich, mehr dazu unter Immobilienbewertung.
Einigen Sie sich nicht, hilft ein Verkehrswertgutachten. Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (Paragraf 194 Baugesetzbuch). Solche Gutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (bundesweites Verzeichnis bei den Industrie- und Handelskammern) und, auf Antrag der Eigentümer, die Gutachterausschüsse (Paragraf 193 Baugesetzbuch).
Zuständig ist der Gutachterausschuss am Ort der Immobilie. Im Saarland gibt es je einen für die Landeshauptstadt Saarbrücken, für den übrigen Regionalverband Saarbrücken und für jeden Landkreis, für den Saarpfalz-Kreis mit Sitz in Homburg. Der Saarbrücker Ausschuss nennt Scheidungen ausdrücklich als häufigen Anlass für Verkehrswertgutachten, und das Antragsformular des Regionalverbands sieht für Scheidungen eine zweite antragstellende Person und einen zweiten Stichtag vor.
Ein Gutachten des Gutachterausschusses bindet niemanden, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (Paragraf 193 Absatz 3 Baugesetzbuch). Legen Sie deshalb vorher gemeinsam fest, wen Sie beauftragen und ob Sie beide das Ergebnis gelten lassen.
Was, wenn einer nicht verkaufen will?
Dann kann jeder Miteigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (Paragraf 749 BGB). Bei Immobilien geschieht das durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (Paragraf 753 BGB), die sogenannte Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (Paragraf 1 ZVG). Einen Vollstreckungstitel braucht der Antragsteller dafür nicht (Paragraf 181 ZVG).
Den Zuschlag erhält, wer im Versteigerungstermin am meisten bietet (Paragraf 81 ZVG); einen Preis verhandeln Sie dann nicht mehr. Auf Antrag des anderen stellt das Gericht das Verfahren für bis zu sechs Monate ein, wenn das nach Abwägung der Interessen angemessen ist, einmal wiederholbar; droht zwischen (früheren) Ehegatten eine ernsthafte Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes, auch öfter, insgesamt höchstens fünf Jahre (Paragraf 180 ZVG).
Leben die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand und ist der Anteil das ganze Vermögen des Antragstellers, braucht schon der Antrag die Zustimmung des anderen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.06.2007, V ZB 102/06). Wie es gar nicht erst so weit kommt, steht im Ratgeber Teilungsversteigerung vermeiden.
Spekulationsfrist: Was gilt, wenn einer ausgezogen ist?
Wer ausgezogen ist, kann die Steuerfreiheit für selbst bewohnte Immobilien verlieren. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn steuerpflichtig sein (Paragraf 23 EStG). Ausgenommen ist eine Immobilie, die zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor.
Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden: Wer ausgezogen ist, nutzt die Immobilie nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, auch wenn der frühere Partner und das gemeinsame Kind dort wohnen bleiben. Auch der Verkauf des eigenen Anteils an den früheren Partner kann deshalb steuerpflichtig sein. Dass mit einer Versteigerung gedroht worden war, änderte daran nichts: Der Verkauf galt als freiwillig (Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21).
Wann Sie ausziehen, vermieten oder verkaufen, kann also über die Steuer mitentscheiden. Klären Sie das bitte vor dem Notartermin mit Ihrer Steuerberatung; wir stimmen den Zeitplan darauf ab.