Welche Gewerbeimmobilien verkaufen wir?
Büros, Praxen, Läden sowie Wohn- und Geschäftshäuser, vermietet oder frei, als ganzes Haus oder als einzelne Einheit. Dazu gehören reine Büro- und Geschäftshäuser ebenso wie Häuser mit einem Laden oder einer Praxis im Erdgeschoss und Wohnungen darüber.
Infrage kommen vor allem zwei Käufergruppen: Anleger, die auf Mieteinnahmen und Laufzeiten schauen, und Selbstnutzer, etwa eine Praxis oder ein Betrieb, die Räume für sich suchen. Der Markt ist überschaubar: Laut Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses waren 2025 nur wenige der in Saarbrücken verkauften bebauten Grundstücke Büro-, Geschäfts- oder Gewerbegebäude. Umso mehr zählt es, die passenden Käufer gezielt anzusprechen.
- Büro- und Praxisflächen
- Ladenlokale
- Büro- und Geschäftshäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Gewerbeeinheiten im Teileigentum
Wie wird eine Gewerbeimmobilie bewertet?
Vor allem nach dem Ertrag, wenn sich für die Flächen eine übliche Miete ermitteln lässt. Im Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung zählen der Reinertrag, also die marktüblich erzielbaren Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Liegenschaftszinssatz (Paragrafen 27 und 31 ImmoWertV). Auch das Bewertungsgesetz sieht dieses Verfahren für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke vor, wenn sich eine übliche Miete ermitteln lässt (Paragraf 182 BewG).
Welche Liegenschaftszinssätze er anwendet, veröffentlicht der Gutachterausschuss für die Landeshauptstadt Saarbrücken in seinem Immobilienmarktbericht: getrennt für Geschäftsgrundstücke und für gemischt genutzte Grundstücke, bei Letzteren gestuft nach dem gewerblichen Anteil am Rohertrag. Abgeleitet werden diese Zinssätze aus tatsächlichen Kaufpreisen. Für ein Wohn- und Geschäftshaus macht es also einen Unterschied, wie viel der Miete aus Laden, Büro oder Praxis stammt.
- Höhe und Sicherheit der Mieteinnahmen
- Restlaufzeit und Verlängerungsoptionen der Mietverträge
- Leerstand und Wiedervermietbarkeit
- Zustand, Haustechnik und Energiebedarf
- Lage, Sichtbarkeit und Erreichbarkeit
Warum schauen Käufer zuerst auf die Mietverträge?
Weil die Verträge mit dem Verkauf übergehen. Auch bei Gewerberäumen tritt der Käufer in die bestehenden Mietverträge ein, ebenso in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit (Paragrafen 566, 566a und 578 BGB). Was in den Verträgen steht, bestimmt also den Ertrag, mit dem ein Käufer rechnen kann.
Zwei Punkte sehen sich Käufer genau an. Ein Gewerbemietvertrag, der für länger als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wurde, gilt für unbestimmte Zeit (Paragraf 578 Absatz 1 BGB); auf eine vereinbarte feste Laufzeit ist dann kein Verlass. Und Klauseln, die die Miete an einen Preisindex koppeln, sind nach dem Preisklauselgesetz an Bedingungen geknüpft, etwa eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren oder ein Recht des Mieters, den Vertrag auf mindestens zehn Jahre zu verlängern (Paragraf 3 PrKG). Ob Ihre Verträge das erfüllen, klären Sie bitte mit Ihrem Anwalt.
Leerstand und Verträge, die bald enden, rechnen Käufer als Risiko ein. Eine vollständige Mieterliste stellen wir deshalb von Anfang an zusammen:
- Mieter und Nutzung je Einheit
- Fläche und Miete, mit Angabe zur Umsatzsteuer
- Mietbeginn, Laufzeit und Verlängerungsoptionen
- Wertsicherung und letzte Mietanpassung
- Mietsicherheit wie Kaution oder Bürgschaft
- Umlage der Nebenkosten
Was gilt bei Teileigentum und beim Wohn- und Geschäftshaus?
Gehört Ihnen ein Büro oder Laden in einem aufgeteilten Haus, ist das Teileigentum: Sondereigentum an Räumen, die nicht zum Wohnen dienen, verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (Paragraf 1 Wohnungseigentumsgesetz). Käufer prüfen dann zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung.
Entscheidend ist, wofür die Einheit laut Teilungserklärung genutzt werden darf. Der Bundesgerichtshof hat zum Beispiel entschieden, dass eine Eisdiele mit Sitzplätzen gegen die Zweckbestimmung „Laden“ verstößt (Urteil vom 25. Oktober 2019, V ZR 271/18). Für Käufer zählt also nicht nur die Fläche, sondern auch die erlaubte Nutzung.
Ein Wohn- und Geschäftshaus verbindet Wohnungen und Gewerbe unter einem Dach. Käufer schauen auf beide Teile; für die Wohnungen gilt vieles, was wir unter Mehrfamilienhaus verkaufen beschreiben.
Welche Unterlagen braucht der Verkauf?
Sie müssen nichts vorbereiten: Beim ersten Termin sehen wir, was vorhanden ist, den Rest besorgen wir. Die Grundbuchsachen für alle Grundstücke im Saarland bearbeitet zentral das Saarländische Grundbuchamt beim Amtsgericht Saarbrücken.
Wurde auf dem Grundstück früher mit umweltgefährdenden Stoffen gearbeitet, fragen Käufer nach Altlasten. Auskunft aus dem Altlastenkataster gibt im Saarland das Landesamt für Umwelt- und Arbeitsschutz.
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Baugenehmigung mit der genehmigten Nutzung, Grundrisse und Flächenberechnung
- Mieterliste und alle Mietverträge mit Nachträgen
- Nebenkostenabrechnungen, Wartungs- und Versicherungsverträge
- Energieausweis
- Bei Teileigentum: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan
- Bei früherer gewerblicher Nutzung: Auskunft aus dem Altlastenkataster
Was gilt beim Energieausweis? Stand Oktober 2026
Verkäufer oder Makler müssen Kaufinteressenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. So regelt es das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz hieß (Paragraf 80). In Anzeigen für Nichtwohngebäude stehen die Werte für Wärme und Strom getrennt (Paragraf 87).
Bis Ende 2026 werden Gewerbeteile eines Wohngebäudes, die sich in Nutzung und Technik deutlich vom Wohnen unterscheiden und einen nicht unerheblichen Teil der Fläche ausmachen, getrennt als Nichtwohngebäude behandelt und erhalten einen eigenen Ausweis (Paragrafen 79 und 106). Ab 2027 entfällt diese Trennung; das Gebäude wird dann für die Berechnung in Zonen unterteilt. Liegen in einem Gebäude mehr als 500 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr, muss der Eigentümer einen vorhandenen Ausweis gut sichtbar aushängen; nutzt er die Fläche nicht überwiegend selbst, trifft die Pflicht den Nutzer.
Ab 1. Januar 2027 gilt außerdem: Wird für ein Nichtwohngebäude wegen eines Verkaufs ein neuer Ausweis nötig, muss er auf einer Berechnung des Energiebedarfs beruhen; ein Verbrauchsausweis genügt dann nicht mehr. Bei Nichtwohngebäuden mit starkem Publikumsverkehr gilt die Aushangpflicht dann ohne Flächengrenze. Ein noch gültiger Ausweis bleibt verwendbar. Mehr zu den neuen Regeln lesen Sie im Ratgeber Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.
Welche Steuerfragen sollten Sie vor dem Notartermin klären?
Vor allem die Umsatzsteuer. Grundstücksverkäufe sind von der Umsatzsteuer befreit, weil sie unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen (Paragraf 4 Nummer 9a UStG). Verkauft ein Unternehmer an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen, kann er auf die Befreiung verzichten (Paragraf 9 UStG). Das geht nur im notariellen Kaufvertrag, und die Steuer schuldet dann der Käufer (Paragraf 13b UStG).
Tritt der Käufer in die bestehenden Mietverträge ein und übernimmt damit die Vermietung, kann nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen, die nicht der Umsatzsteuer unterliegt (Paragraf 1 Absatz 1a UStG). Haben Sie beim Kauf oder Umbau Vorsteuer abgezogen, kann eine Berichtigung nötig werden; bei Grundstücken gilt dafür ein Zeitraum von zehn Jahren (Paragraf 15a UStG).
Bei der Einkommensteuer gilt für Immobilien im Privatvermögen die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte (Paragraf 23 EStG); gehört die Immobilie zu einem Betrieb, gelten die Regeln für betriebliche Einkünfte. All das klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung, bevor der Notar den Vertrag entwirft.